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Selic a 13,75%: quanto rendem CDI, LCI, Tesouro e poupança frente ao imóvel

Investimentos · 07/10/2026 · Por Victor Bueno

Com juro real perto de 9% ao ano, a renda fixa segue forte; em Goiânia, o aluguel rende 6% ao ano e a valorização em 12 meses chega a 7,14%, segundo o FipeZAP.

A Selic está em 13,75% ao ano desde a decisão do Copom de 16 de setembro, o quinto corte seguido em 2026, segundo o Banco Central. O CDI, referência dos investimentos pós-fixados, estava em 13,65% ao ano em 5 de outubro. Com a inflação em 12 meses em torno de 4,45% (IPCA até agosto mais a prévia de setembro, conforme o informe do FipeZAP), o juro real fica perto de 9% ao ano, pelo cálculo direto entre as duas taxas. É esse patamar que serve de régua para comparar qualquer aplicação, inclusive o imóvel.

No Tesouro Direto, as taxas de 6 de outubro, divulgadas pelo Tesouro Nacional, mostram três caminhos. O Tesouro Selic 2029 paga a Selic mais cerca de 0,05% ao ano e acompanha os juros básicos. Os prefixados pagavam 12,55% ao ano no vencimento 2029 e 12,71% no 2032, abaixo do CDI atual, sinal de que o mercado espera juros menores à frente. Já o Tesouro IPCA+ 2035 oferecia inflação mais 6,92% ao ano, um ganho real elevado para quem pode manter o título até o vencimento. Todos pagam Imposto de Renda pela tabela regressiva e taxa de custódia da B3, e o preço dos prefixados e dos atrelados à inflação oscila antes do vencimento.

Os CDBs seguem a mesma tabela regressiva de IR: 22,5% até 180 dias, 20% até um ano, 17,5% até dois anos e 15% acima disso, com cobertura do FGC até R$ 250 mil por CPF e por instituição. Na prática, um CDB que pague 100% do CDI por um ano renderia hoje cerca de 11,3% líquidos (13,65% descontados 17,5% de IR). Acima de dois anos, com alíquota de 15%, o líquido fica perto de 11,6% ao ano, se o CDI se mantiver.

LCI e LCA continuam isentas de IR para pessoa física. A Medida Provisória 1.303, que previa tributar esses papéis, perdeu a validade em 8 de outubro de 2025, depois que a Câmara a retirou de pauta por 251 votos a 193, segundo a Agência Brasil. A pauta, porém, não morreu: em setembro de 2026, o JOTA informou que a área técnica do governo defende tributar os títulos, embora veja dificuldade política para isso ainda neste ano. Os prazos mínimos também mudaram desde 2024; pela Resolução CMN 5.215, de maio de 2025, LCIs e LCAs sem correção por índice de preços têm vencimento mínimo de 6 meses, enquanto as atreladas ao IPCA exigem 36 meses (LCI) e 12 meses (LCA).

A isenção muda a conta. Como exemplo de cálculo, uma LCI que pague 90% do CDI renderia hoje cerca de 12,3% ao ano livres de IR, o equivalente a um CDB de aproximadamente 109% do CDI em aplicação de um ano. Por isso, a comparação correta entre LCI e CDB é sempre feita pelo rendimento líquido, no mesmo prazo e com a mesma liquidez.

A poupança segue a regra que vale quando a Selic está acima de 8,5% ao ano: 0,5% ao mês mais a Taxa Referencial (TR). Em outubro de 2026, o rendimento mensal foi de 0,6624%, segundo o Banco Central, com a TR em 0,16%. Mantido esse ritmo, equivale a pouco mais de 8% ao ano, isento de IR, mas abaixo dos pós-fixados mesmo depois do imposto.

E o imóvel? Pelo Índice FipeZAP, o retorno médio do aluguel residencial no país era de 6,14% ao ano em agosto de 2026; em Goiânia, de 6,00%. Nas unidades com quatro ou mais dormitórios, perfil típico do Alto Luxo, a média nacional cai para 4,85%. Do lado do preço, Goiânia acumulou valorização de 5,34% em 2026 e de 7,14% em 12 meses até setembro, com preço médio de R$ 8.527 por metro quadrado. Somados, aluguel bruto e valorização chegam perto de 13% em 12 meses, número próximo do CDI. A conta, porém, é bruta: o aluguel ainda paga IR, administração e custos de vacância, e a valorização, medida em anúncios, só se realiza na venda. O próprio FipeZAP aponta que a rentabilidade do aluguel está abaixo do juro real projetado para os próximos 12 meses.

A tendência é o ponto que muda a equação. Os juros futuros recuaram após o primeiro turno, com o DI para janeiro de 2028 em 12,6% em 6 de outubro, e o Bank of America passou a projetar Selic de 11,25% em 2027, segundo o InfoMoney. Juros em queda reduzem o rendimento da renda fixa nas novas aplicações, barateiam o crédito imobiliário e tendem a aumentar a procura por imóveis. Para quem compra, vende ou investe em Goiânia, o momento combina renda fixa ainda generosa com um mercado imobiliário que valoriza acima da inflação, o que favorece decisões tomadas com horizonte longo e comparação feita sempre pelo retorno líquido.

Números

Leitura Victor Bueno

Com o CDI em 13,65%, o imóvel de Alto Luxo em Goiânia não compete com a renda fixa pelo aluguel isolado, que fica abaixo de 5% ao ano nas unidades maiores. Ele compete pela soma de renda, valorização acima da inflação e proteção patrimonial em ativo real, e essa soma melhora à medida que os juros caem. Para quem tem caixa aplicado, faz sentido usar a renda fixa como ponte enquanto negocia bem a compra; para quem vende, o argumento é a valorização de 7,14% em 12 meses na cidade, não o rendimento do aluguel. A decisão pede comparação pelo líquido, com o mesmo horizonte de tempo.

Fontes

Conteúdo informativo; não é recomendação de investimento.

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Victor Bueno · Corretor de Imóveis de Alto Luxo · CRECI 22006 · Sócio da HAUT Imóveis · Goiânia-GO · no mercado desde 2011. Atendimento sob medida, curadoria estética e técnica, discrição e embasamento. WhatsApp (62) 99222-0811. HAUT Imóveis: Alameda Ricardo Paranhos com Rua 135, 190, Setor Marista · 62 3121-8585.

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